계약 전 확인할 것
1. 무허가 건물인지, 불법 건축물인지 확인 할 것
이런 건물은 전입신고도 안 되기 때문에 임대차보호법 적용대상이 되지 않아요
그럼 보증금도 보호받을 수 없을 수 있어요
어디서 확인하면 될까요?
현장 방문해서 주소확인한 후, 그 건물의 건축물대장을 확인하면 돼요.
누구나 열람가능하고 무료예요. 무인민원발급기에서도 가능해요
확인하는 곳은 세움터라는 사이트에서 볼 수 있어요
아래 링크로 들어가서 상단 '민원서비스' > '건축물대장' 들어가서 주소 입력하시면 돼요
불법 건축물이나, 무허가건물이라면요,
건축물 대장 우축 상단에 '불법' '무허가' 가 도장처럼 찍혀서 출력돼요
2. 적정 전세가율 확인하기
집주인이 갭투자인 경우 매매가가 하락하거나, 경매가 되는 경우가 가장 피하고 싶은 상황이잖아요.
최대한 보증금을 보호받을 가능성을 확보하려면 전세가율이 적정수준에 있어야해요.
집값대비 보증금이 95% 이러면 진짜 위험한 갭투자인거니까요
어떻게 확인하면 될까요?
집 매매가 대비 전세가가 낮을 수록 안전한데요, 그 적정수준을 확인하는 것은 어쩔 수 없이 발품이에요
부동산테크(www.rtech.or.kr)
국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kt)
네이버부동산, 직방 등 사이트에서
매매가 전세가 시세를 보시고 지금 거래하는 주택은 정상범주인지 보시는 거예요
시간이 된다면 여러 개의 중개업소에서 매매가와 전세가 시세를 확인하세요
부동산테크
부동산테크
www.rtech.or.kr
국토교통부 실거래가 공개시스템
rt.molit.go.kr
3. 선순위 권리관계확인
선순위 권리관계라는 건요,
쉽게 말하면 집이 경매로 팔리고 나서 들어온 돈으로 갚는 빚의 순서예요
본인의 보증금의 순위가 앞에 있으면 반환될 가능성이 높고 그렇지 않으면 돌려받지 못할 가능성이 높아요.
어떻게 확인하면 될까요?
등기소에서 등기부등본을 확인하는 방법이에요.
다가구 (빌라 내 모든 임차인이 1명의 같은 집주인의 임차인인 경우)는 전입세대 열람내역,확정일자 부여현황을 확인하시면 순서를 가늠할 수 있어요.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
4. 임대인 세금 체납여부 확인
임대인의 경제상황을 가늠할 수 있는 기준이자, 보증금을 지키기 위한 방법이 될 수 있어요
국세체납은 무조건 경매시 1순위로 갚게되는 돈이기 때문이에요. 체납이 없다면 보증금의 순위가 올라가죠
어떻게 확인하면 될까요?
국세, 지방세 두개 다 확인하세요
단, 임대인 동의가 필요해요. ㅠㅠ 이 부분이 이번 개선안에 들어가면 좋겠네요
국세는 온라인은 '홈택스' 또는 세무서
지방세는 온라인은 '위택스' 또는 주민센터에서 확인가능해요
계약 체결 할 때 확인사항
1. 임대인 신분확인
임대인 본인하고 계약하세요.
등기부등본 상 임대인 계약당사자가 맞는지 신분증 확인해야해요. 부동산에서 물론 하긴 하지만 꼼꼼하게 해서 문제될 것은 없죠. 임대인이 대리인인 경우 위임장, 인감증명서 모두 확인하시구요
보증금을 입금할 때에도 임대인이나 대리인 명의의 계좌가 맞는지도 꼭 확인하세요
2. 공인중개사 확인
공인중개사 자격증만 빌려서 다른 사람이 중개하는 일이 사건의 상당수를 차지해요.
많은 사람들이 이 부분을 가볍게 지나쳐요.
부동산에 가면 공인중개사 자격증 액자에 걸려있잖아요.
지금 중개하는 사람과 자격증의 사람이 동일한지 확인하세요
정상 영업중인 공인중개사가 맞다면 문제 생기면 보상할 책임이 있거든요
자격증과 지금 중개해주는 사람의 이름이 동일해도 불안하다면?
한국 공인중개사 협회 에서 정상영업중인 중개사가 맞는지 확인할 수 있어요
한국공인중개사협회
공인중개사 실무교육, 연수교육, 직무교육 신청, 국토교통부 공식지정 부동산거래정보망 한방
www.kar.or.kr
3. 계약서 확인
주택임대차표준계약서를 사용하면 임대인의 미납세급, 확정일자 현황을 확인할 수 있어요.
또 임차인이 전입신고 하기로 한 다음날까지 임대인이 담보설정 못하도록 하는 특약이 들어가 있어요
계약서는 아래 사이트에서 바로 다운로드 가능해요
계약 체결 후 유의사항
1. 주택임대차 신고
30일 이내 하도록 되어 있는데요. 그냥 빨리 하세요.
지금 다수의 사건들이 그 틈을 이용해 집주인이 대출해버리는 케이스였어요.
주민센터가셔서 빠르게 주택임대차 신고하고 확정일자 부여받으세요
2. ***권리관계변동 확인
계약 체결하고도 등기부등본상 근저당권이 설정되거나 하는 등의 변동사항이 없는지 확인하세요.
등기부등본(을구)의 임대인 이름도 다시한번 확인하시고나서 그 명의 계좌로 입금하세요
현 임대인이 아닌 전 임대인에게 돈이 입금되는 경우가 가장 전형적인 전세사기예요
마지막 리스크 점검입니다.
이사 후 할일
1. 전입신고
전입신고도 빨리!
전입신고는 신고일부터가 아닌 다음날부터 대항력(권리주장)이 생겨요.
권리 순위에서 밀리지 않도록 빠르게!
주민센터에서 하시면 됩니다
2. 전세보증금 반환보증가입
주택도시보증공사나 한국주택금융공사, SGI 서울 보증에 문의하시면 상품안내 받을 수 있어요
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
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주택가격 산정기준 - 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용 가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 나. 그 외 주택 다. 감정평가서 이용 시
www.khug.or.kr
SGI 서울 보증
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